Een lijfrente verkopen: wat levert het de verkoper écht op in 2026
Uw woning verkopen in lijfrente, oftewel vendre en viager, het idee trekt steeds meer eigenaars boven de 70 aan. Logisch, want met de pensioenen die niet meevolgen en het vastgoed dat blijft stijgen, zit er vaak een klein fortuin verstopt in die muren. Maar concreet, wat steekt u in 2026 echt in uw zak ? Een bouquet van 60.000 €? Een maandelijkse rente van 1.500 €? Of veel minder dan u dacht ? Eerlijk antwoorden, dat is wat hier telt.
Voor we in de cijfers duiken, even een woordje uitleg voor wie er nieuw in is. De viager is een Franse verkoopformule waarbij u uw huis verkoopt aan een koper (de débirentier), maar in plaats van alles cash te krijgen, ontvangt u een startkapitaal (het bouquet) plus een rente tot uw overlijden. Vaak blijft u ook gewoon thuis wonen, dat heet viager occupé. Voor wie de mechaniek tot in de details wil snappen, ik raad een ommetje aan via https://viager-immobilier.com, daar staat de logica achter de berekeningen heel duidelijk uitgelegd. Echt, neem die tijd, het is geen verloren moeite.
De drie cijfers die alles bepalen
Wat u krijgt, hangt af van drie dingen. Niet vier, niet tien. Drie.
Ten eerste : de marktwaarde van uw woning. Een appartement van 250.000 € in Lyon ? Dat is uw vertrekpunt. Niet wat de buurman beweert, niet wat u ooit betaald heeft. De échte waarde vandaag.
Ten tweede : uw leeftijd en levensverwachting. Hoe ouder u bent op het moment van de verkoop, hoe interessanter de berekening voor u uitvalt. Een verkoper van 85 jaar krijgt veel betere voorwaarden dan iemand van 68. Logisch eigenlijk, want de koper neemt minder risico op een lange rentebetaling.
Ten derde : de décote d’occupation, oftewel de korting voor het levenslang woonrecht (het droit d’usage et d’habitation, of DUH). Als u in het huis blijft wonen, levert dat de koper namelijk een gederfde huur op. Die wordt afgetrokken van de marktwaarde. Reken op 30% tot 50% korting afhankelijk van uw leeftijd.
Een concreet rekenvoorbeeld voor 2026
Stel : u bent 78 jaar, alleenstaand, en uw appartement is 280.000 € waard. U kiest voor een viager occupé. Wat krijgt u ?
De décote voor het woonrecht ligt rond 40% op die leeftijd. De waarde die effectief verkocht wordt zakt dus naar ongeveer 168.000 €. Daar bovenop bepaalt u zelf de verhouding bouquet/rente. Veel verkopers kiezen voor 30% bouquet en 70% in rente, maar dat is geen wet.
Concreet zou dat geven :
- Een bouquet van rond de 50.000 € cash, belastingvrij overigens
- Een maandelijkse rente van pakweg 750 € à 850 € levenslang, gedeeltelijk fiscaal vrijgesteld
Niet slecht hé? Vooral omdat u in uw vertrouwde woning blijft, geen onderhoud aan de buitenstructuur meer hoeft te bekostigen (dat is voor de koper), en die rente blijft komen, jaar na jaar, zelfs als u 102 wordt. Vraag dat maar aan Jeanne Calment, die heeft haar koper gewoon overleefd. Letterlijk.
Bouquet of rente : wat moet u kiezen ?
Dat hangt 100% af van uw situatie. Heeft u nu een grote uitgave gepland (een huis voor de kinderen helpen, een wereldreis, schulden afbetalen)? Ga voor een groter bouquet. Wilt u liever een gegarandeerd maandelijks inkomen om uw pensioen te verdubbelen ? Maximaliseer de rente.
Een tip die ik te weinig hoor : vraag een geïndexeerde rente. Anders eet de inflatie uw koopkracht stilletjes op. Met de prijsstijgingen van de afgelopen jaren is dat geen detail meer, dat is essentieel. De meest gebruikelijke index is de INSEE-consumentenprijsindex.
De fiscaliteit, het goede nieuws
Hier zit een mooi cadeau dat veel verkopers niet kennen. Het bouquet is volledig vrijgesteld van inkomstenbelasting als het uw hoofdverblijf betreft. En de rente ? Die wordt slechts gedeeltelijk belast, met een vrijstelling die afhangt van uw leeftijd op het moment van de eerste uitkering :
- Onder 50 jaar : 30% van de rente belastbaar (zeldzaam in viager)
- Tussen 50 en 59 jaar : 50%
- Tussen 60 en 69 jaar : 40%
- Vanaf 70 jaar : slechts 30% belastbaar
Dus als u 78 bent en 800 € per maand ontvangt, wordt slechts 240 € als belastbaar inkomen beschouwd. Frankrijk en zijn fiscale finesses, soms speelt het in uw voordeel.
Wat verdient u nu echt over een hele looptijd ?
Hier wordt het interessant. Stel u leeft nog 15 jaar na de verkoop. Met dat voorbeeld van daarnet :
- Bouquet ontvangen : 50.000 €
- Rente over 15 jaar : 800 € × 12 × 15 = 144.000 €
- Totaal : 194.000 €
Plus, en daar denken mensen niet aan, u heeft 15 jaar gratis gewoond zonder onroerende voorheffing op de gebouwde grond (taxe foncière) want die ligt bij de koper. Voeg daar nog eens een paar tienduizenden euro’s bij. Leeft u 25 jaar ? Dan vliegt het totaal voorbij de 290.000 €, méér dan de oorspronkelijke marktwaarde.
Maar pas op, het is geen wonderoplossing
Want laten we eerlijk zijn, er zijn ook scenario’s die minder rooskleurig uitvallen. Als u kort na de verkoop overlijdt, krijgen uw erfgenamen niets van de woning terug. Het bouquet en de uitgekeerde rentes blijven natuurlijk, maar het pand is voor de koper. Daarom bestaat er een clausule, de clause de réversion, die de rente kan doorgeven aan een echtgenoot of partner. Vergeet die niet te onderhandelen, het kost u quasi niks en het beschermt uw naasten.
Andere valkuil : een koper die niet meer betaalt. Het gebeurt zelden, maar het gebeurt. De clause résolutoire in het verkoopcontract is dan uw redding, ze laat u toe het pand terug te nemen mét behoud van het bouquet en de gestorte rentes. Onderteken nooit zonder die clausule, echt nooit.
Mijn eerlijke mening
Een viager is fantastisch voor wie cash flow nodig heeft, geen erfgenamen heeft of die laatsten niet bevoordelen op een traditionele manier wil. Het is minder goed voor wie de woning per se aan zijn kinderen wil nalaten. In dat geval kijk eerder naar een gewone verkoop met geïnvesteerd kapitaal, of een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik.
En u, in welke situatie zit u ? Heeft u erfgenamen die afhankelijk zijn van die erfenis, of zoekt u gewoon een manier om uw pensioen comfortabel door te brengen ? Het antwoord op die vraag bepaalt in grote mate of een viager de juiste piste is. Neem uw tijd, raadpleeg minstens twee notarissen, en vergelijk minimum drie aanbiedingen voor u tekent. Een viager is geen beslissing van een namiddag.